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【转贴】房地产投资狂燥症新表现:热炒二三线城市与小户型  

2010-04-07 10:19:43|  分类: 理财投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原帖地址:http://blog.sina.com.cn/s/blog_49818dcb0100ie8n.html

     二三线城市房价上涨是房地产狂燥症的另一表现。

     二三线城市上涨说明三个问题。一,投资者在炒高一线房价的同时,开始挖掘中小城市的潜力,如同股市中的板块轮动。二,中国城市化进程中通过房地产筹措基建经费的方向没有变,上世纪90年代的大城市转型一半要靠房地产市场化动员了民间资金,在中国扩内需与城市化的过程中,这种备受诟病的发展模式没有本质变化。三,房地产商、投资者与地方政府提前收割基建红利。

     中国房地产整体处于高水位,对于二三线城市的挖掘是投资疯狂时挖掘黑马地产的表现。实际上,从前年、去年开始,已经有投资者掘金前景看好、价格低洼地。随着中国轨道交通建设的全面铺开,与区域经济规划方案出台,二三线城市房地产如虎添翼。

     一线城市高房价不必多说,有发展潜力的二三线城市房价节节高升,此风已蔓延到小城镇,已经出现全国无处不房产的盛况。

     高房价疯狂之际,投资出现新迹象,首先一线城市大规模推出中小户型,表面上压低总价实际上抬高了单价,也给买不起豪宅的投资客提供了另一块投资平台。实际上是吸引所有有闲置资金的人把现金投入房地产领域。其次二三线城市房价较低,投资疯狂期相对较低的房价在某些人眼中就等同于黑马。据中指数研究院统计数字显示:从房价收入比来看,中部、西部和东北地区低于全国和东部地区。2009年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6.1、6.3和8.1,低于同期全国(8.4)和东部地区(10.8)。与2008年相比,2009年东部地区房价收入比的提高了0.9;全国房价收入比提高0.8,中部和西部分别提高0.2和0.3,东北地区保持不变。

     不过,二三线城市房价低并不意味着风险低,很大程度上,二三线城市房价涨得不少,因为基数低而不显山露水。如广西北海2004年数楼盘是每平方米1000元至1300元,2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元,当地商会会长预测到2012年,北海房价将达到8000元至1万元/平方米。西安房价近十年保持在3000元上下,但2009年爆发性增长:据西安市房管部门统计,2009年前三季度西安市商品房销售面积为816.9万平方米,同比增长73%;商品房住宅均价5026元,同比增长2.39%。

     二三线城市房地产价格节节上升是有意推动的结果。笔者曾经向两个地方政府的官员询问投资金从何而来,官员坦言主要靠引资、融资与房地产,言下之意是没有房地产就没有基建资金来源,财政拨付只够吃饭财政所需。中国地方政府责权利并不公平,按照地方政府官员的说法,无尽的责任一丁点的钱,因此,无论是一线城市的转型与发展,还是二三线城市的城市化,走的大都是地方投融资平台融资,基建建设用BOT(建设—经营—移交)模式,最重要的是利用房地产利益链条中的地价、税费弥补巨额资金缺口。

     二三线城市房价上升,地方政府与开发商一拍即合,我们在痛斥地方政府与开发商的同时,不应忘记,根本原因是中国的税收体制不完善,分税体制不合理,只要税费体指导下不进行根本性改革,中国的房地产市场就不可能发生根本性改观。

最后,二三线城市高房价基本集中在区域规模的中心城市,以及轨道交通沿线地带,城市化的红利率先被房地产投资客获得。

     以上海周边为例,上海房价均价2万均价并继续摸高,周边房价节节上升,各房地产开发企业在太仓、嘉兴等小城市抢地,上海地铁11号线所到的昆山几乎无地可抢,昆山花桥均价万元,打出的招牌就是上海的后花园、上海人的养老圣地。不少的刚性需求正在被挤出城外,而承接这部分需求的即是昆山、太仓等苏南地区。

     而对上海的文化认同感不如苏南地区的嘉兴,原本房价一直较为平缓,2009年经历急剧上升期。2009 年的最后一天,嘉兴市当年最后一次国有土地使用权出让拍卖,勤俭路附近一块商住用地经过一轮激战,终以16629元/平方米的高价成交。作为沪杭磁悬浮的唯一中点停靠站点,作为洼地的嘉兴房价夹在上海杭州之间,水位逐渐上升。

     除了热炒二三线城市地皮之外,一线城市热炒小户型,如上海瑞虹新城,户型小地段好朝向等并不好,但投资者还是一炒再炒,甚至一套房过手几次,说明炒不起豪宅的中产收入阶层越来越多地加入炒房大军,希望分一杯羹。

     房地产已沦为彻头彻尾的投资品种,一线城市相当于大盘股,被炒得高处不胜寒,豪宅价格超过东亚一线城市均价,现在热炒二三线黑马,以总价低麻痹风险神经。疯狂的投资市场,已经让多数人相信,房地产是最保险、最具投资收益的投资品种。


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